深圳房价再次“领跑”,全国炒房客们瑟瑟发抖…

深圳房价再次“领跑”,全国炒房客们瑟瑟发抖…

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  2020年11月,深圳一处热门楼盘开盘,房源1171套,吸引了9690人报名,为了报名,每人要交500万左右的定金,但最终中签率仅约12%。

  很快,“万人打新”被央媒点名批评。

  “打新”,本是金融领域的术语,意是用资金参与新发售的股票申购,如果中签,就可以发行价购买股票,可以获得股票上市初期的上涨的大幅收益。

  炒股的术语被用在一处楼盘开盘,可见当时炒房泡沫的火热。

  在这种热炒的氛围中,深圳的二手房均价在2021年初,涨到了9万一平米。

  有人称,“深圳正在成为下一个香港”。

  2021年2月,深圳领先于全国推行二手房指导价政策,对全市3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

  面对调控,深圳房主称,“房子一直在涨价,怎么可能按指导价打折卖,想买我的房,先把我房里的花瓶买了,艺术品,值五百万”。

  二手房指导价虽然并不强行限制交易,但也并非毫无影响。

  在这项政策出台后,购房者在贷款时,银行会按指导价为基准进行放贷。

  如果实际交易的房价高于指导价,购买者需要准备的首付就会变多,等于变相降低了购房的资金杠杆,提升了购房门槛,势必会减少潜在的购房者。

  但房主们并不害怕,因为让炒房的买方多拿些首付,也不难。

  2021年4月,一个名为“深房理”的楼市大V,组织的深圳炒房团浮出水面。

  会员费高达3980元,一次提问费也要800元,但一些炒房者仍然趋之若鹜。

  深房理做的事,后来被定性为“非法集资炒房”。其实就是把1000万一套的房产,拆分成50份股份,每人只要出20万,其中一个人代持,就可以买下房产,享受房价上涨的红利。

  不想直接参与的,也可以将钱放进APP的账户,“借”给平台来操作,收个“利息”。

  住不住对炒房的人来说无所谓,从入手到卖给真正的刚需,赚出几百万的收益,才是他们的目标。至此,房产被彻底证券化。

  深房理炒房团后来被监管层查处,但深圳房主仍然底气十足,因为在他们眼中,炒房团没了,刚需仍然还有的是,那就是每年来到深圳工作的年轻人。

  但到了2022年11月,“深圳房价已经跌破政府指导价”上了热搜。

  曾经“万人打新”的热门楼盘再次成为焦点,只不过,这次是房主降价200万,以低于指导价267万的价格,才终于在挂出65天后卖出。

  故事之所以出现如此大的转折,并非炒客们良心发现,不再猛割打工人。

  而是今年10月,国务院发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》。

  这份文件标志着,深圳炒房客的时代过去了。

  并且,深圳只是“试点”,接下来全国的炒房客、大房东、二房东们的好日子,都不多了。

  01

  深圳的房价,或许是全国最顽强,最具有炒作空间的。

  2011,深圳二手房均价为每平方米1.7万左右。

  5年后,深圳二手房均价便达到每平方米53774元,比上海均价高出40.4%,比北京高出60.9%,领跑全国。

  十年后的2021年,深圳二手房均价进一步上涨至每平方米71354元,10年均价上涨了4倍。

  即使是疫情期间,房地产行业整体承压,房子不好卖了,深圳依然一枝独秀。

  2020年2月,恒大率先忍不住,宣布全国在售楼盘住宅可享75折优惠,提出无理由退房、推荐赚佣金等促销手段,还在首付、按揭等环节,给出了不同程度的额外优惠。

  一时间,“恒大75折卖房”、“恒大撒钱”等话题冲上了微博热搜,成为全国热议的话题。

  自此,全国房地产公司开启了花式促销。

  有开发商推出“西瓜换房活动”,以10元每斤收购西瓜,用以折抵购房款。小麦换房、土猪换房、荔枝换房、水蜜桃换房……变相降价的手段层出不穷。

  然而,在这种背景下,深圳的房价不仅不降,反而继续上涨。

  2020年12月,深圳二手房价格一度达到每平方米8万元,较2019年年底同比上涨34%,比上海高出50%,达到广州的2.2倍,杭州的2.6倍。

  算上已经被限价的新房,2020年全年,深圳房价上涨了14.1%,成为全国唯一一个涨幅超过10%的城市。

  深圳只是深圳,不是大上海,更不是首都。这种逆势上涨的“底气”究竟是什么?

  那就是深圳在全国出类拔萃的房地产供需关系。

  作为改革开放的前沿,有着“千园之城”美誉的深圳吸纳了大量的产业,也由此吸引了大量外来劳动力。

  10年间,深圳的常住人口增长了700多万人,现已接近1800万人口。而且深圳作为一个工作目的地,流动人口规模更庞大,根据通讯运营商的统计,深圳月度活跃用户有2400万之多。

  同样人口量级的北京,2021年的常住人口为2188万人,相对应的住宅数量约为850万套。

  深圳有多少呢?只有189万套,不足北京1/4。

  根据深圳政府公布的2021年工作报告,截至2020年深圳的住房自给率只有23.7%。

  由于住房自给率按户算,而无房的打工年轻人更多是没有成家的个人,这意味无房人口的占比不止是剩下的76.3%。

  据深圳某房产信息平台统计,深圳名下无商品房的人占到了84%。

  “来了就是深圳人”,吸引和激励了无数人才来到深圳奉献青春。

  然而现实却是,深圳的房价收入比一度达到逆天的36.1。

  这意味着,一个人23岁大学毕业就来深圳工作,到60岁退休,36.1年不吃不喝,才能在退休前买下一套深圳的房子。

  年轻人吐槽最严重的两座城市,北京的房价收入比“仅”达到24.9,上海也“才”24.6。

  这种住房需求与供给的不匹配,背后则是深圳的“先天不足”。

  作为全国城市化率上升最快的城市之一,深圳用三十年的时间从一个渔村发展至如今的超一线城市,各类土地需求上涨极快。

  但深圳的面积仅有1997.47平方公里,不到北京的八分之一,上海的三分之一,在保障产业用地、办公用地需求的同时,深圳能用来修建住宅的土地相当有限。

  所以,不论有没有疫情,也不论全国其他大城市房价如何变动,只要深圳的产业还在发展,人口就会持续增长,用地也会持续紧张,深圳房价就还有上涨的空间。

  “深圳挣钱深圳花,一分别想带回家”的故事就会继续上演。

  到底怎么办才能把深圳的房价打下来?

  02

  2022年10月末,国务院发布了《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》(以下简称《意见》)。

  这份《意见》祭出两把宝剑,第一把,名为房产税。

  房产税开征,最惶恐的,就是拥有多套房源的人。

  深圳这个一边建摩天大楼,一边拆迁征用农村土地建起来的城市,手里多套房源的人很多。

  据某地产服务平台统计,深圳拥有三套及以上商品房的约为5.3万人,两套房产的为15.3万人,一套房产的为143.5万人。

  这意味着,即便把拥有三套以上的人全按三套算,手中有2套房产的人,一共拥有至少46.5万套房。

  即占全市常住人口1.1%的人,拥有全市全部189万套房的24.6%。

  如果开征房产税,这些人需要交多少税?

  据深圳政府的抽样调查,深圳平均每套商品房的面积为91平方米,乘以均价7万每平米就是637万一套。

  按国际通行的0.8%的税率,不收首套房,则拥有两套房产的人,每年要额外负担5万,三套房以上则要承担至少10万。

  此前,关于房产税开征,一直有房主表示,只要开征房产税,就把这部分加到房租里让租客承担。

  按以上的数字,平均每套房月租至少要涨4000元才能覆盖,即在深圳平均每套房租金8200元的基础之上,再涨接近50%。

  当然,房东们是很有勇气进行大幅涨价的。毕竟深圳的打工人太多,而房源又太少。

  目前,有超过52%的人,也就是一千万左右的人挤在混乱的城中村中,也不愿意离开这座城市。

  一旦房产税开始执行,房东们必然会选择再苦一苦前来深圳打工的人。

  于是,《意见》祭出了更加指向要害处的另一把宝剑,保障性住房。

  其实,深圳在2018年就提出了保障性住房的建设目标:

  到2035年,深圳将新增170万住房供应。其中60%以上为保障性住房,公租房、安居房、人才房各占20%;剩余40%为商品住房。

  并且设定,公租房租赁价格约为市场价格的30%,安居房价格约为市场价格的50%,人才房的价格约为市场价格60%。

  到了今年11月初,深圳市住建局通告,深圳首批人才住房开始面向全市配售。

  目前,深圳正在稳步推进的人才房项目有13个,建成后将提供25538套房。

  从数量上看,这似乎并不足以让许多房主感到压力。但要知道,这是2018年的规划。其后几年的房价无脑暴涨,显然对政策产生了一些影响。

  此次国务院发布的《意见》中,明确指出中央财政要加大对深圳保障性住房的补助。中央的财政补贴,势必加快深圳的保障性住房落地速度。

  即便按2018年的规划,深圳也将在2035年增加近1倍的住房供给,这将大大稀释大房东们手中房源的稀缺性。

  有人认为保障性住房质量差,户型小,很难对商品房产生什么影响。

  但实际上,深圳推出的首批人才房位置并不差,户型面积比过往推出的安居房更大,两居室和三居室为主,不受国家保障房体系对于户型面积的限制。

  这种人才房一步到位满足了许多人正常的居住需求,改善、换房的概率大大降低,等于直接分流了刚需。

  在越来越多的保障性住房,包括优质的人才房一批批入市后,房主们能维持现有的租金都难,越来越多的客源被分流,每月涨租4000元,怕是做梦。

  而低价供给的保障房大幅度增加,也势必会压制房产的跟风涨价。

  也有人觉得,只有普通房子的价格会降。现在的一些“学区房”独占优质教育资源,是家长争抢的对象,以后会越来越抢手。

  2017到2019年,深圳新生人口数量超过了10万人,婴儿潮之下,让许多大房东狠狠地吹了一波学区房的价值,甚至有机构吹出了“深圳连续6年新生儿数量超过20万”的假新闻。

  其实2020年深圳的新生人口数就降到了9.8万人,且2021年的数字尚未公布,网上所谓的16万并不真实。

  婴儿潮造成的学区房资源稀缺,也仅仅是一个时间段的产物,最终会随着人口增长的放缓,成为过去的记忆。

  炒房客们的动作也很真实,今年以来,一些政策刚有风吹草动,炒房客们就已经坐不住了。

  2021年5月份开始,深圳的二手房价格就已经连续下跌11个月,把此前两年的涨幅跌了回去,不少炒房客已经损失惨重。

  深圳市房地产中介协会公布的数据显示,截至11月14日,深圳全市共有42049套在售二手房源,较上周增加948套,在售二手房源数量一直在增加。

  据证券时报调查,还有许多房产已经进入审核阶段,所以真实的待售数量比这个数字更高。

  然而,越来越多的待售房,要面对的是急剧萎缩的市场。

  2022年上半年,深圳二手房成交量仅9965套,同比下跌65%,比人称楼市”冰河时期”的2008年还低了52%。

  近6个月,深圳月度二手住宅过户量分别为2318、2241、2036、2000、1730、1733套,仍然没有停下下降的趋势。

  房东们用实际行动证明了这两把剑的效果。

  03

  国务院发布的这份《意见》中表述,深圳将“积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田,努力为全国创造更多可复制可推广的制度经验。”

  或许,深圳将像几十年前那次改革中一样,成为此次住房制度变革的先锋。

  而国家高端智库中国综合开发研究院研究员宋丁对媒体表示:

  “这次政策不是单指深圳,而是全国性质的。它涉及到财政财税体制的改革、深圳住房制度的变革以及全国房地产发展的基本形势的改变。”

  在保障性住房建设方面,速度正在加快,今年8月17日住房城乡建设部表示:

  2021年、2022年,全国建设筹集330万套(间)保障性租赁住房,其中已经开工建设的256万套(间)。

  “十四五”期间(2021到2025年),全国40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,可解决近2000万人的住房问题。

  截止2021年底,北京建设筹集了各类保障性住房约85万套,上海36.3万套,广州25.57万。

  而用地最为紧张的深圳已经建设了54万套。

  在房产税推行进度方面,早在2011年1月28日上海和重庆就率先实施。

  上海的征收对象,为本市居民新购房产且二套及以上住房,另外也包括非本市居民新购房,税率暂定0.6%。

  重庆征收的对象是独栋别墅高档公寓,以及无户口和工作的人员所购买二套投资性房,税率为0.5%-1.2%。

  可以说,两座城的房产税更多是一种对房产投资过热的限制,对过往产生的多房户影响很小。这也是为什么许多人并没有感受到房产税相关政策已经实施的原因。

  2014年,中央审议了《深化财税体制改革总体方案》,计划新一轮财税体制改革,要在2020年左右基本建立现代财政制度。

  这份方案规划的税改锁定六大税种,包括增值税、消费税、资源税、环境保护税、个人所得税,以及如今热议的房地产税。

  2021年土地出让金达到了8.7万亿,占比财政收入的40%以上,2022年土地出让金开始出现大幅度的下降,预计比2021年土地出让金少2.3万亿,这也势必加速房产税的开征进度。

  为什么深圳会成为第一站?

  深圳是靠产业发展才有了今天的辉煌。

  然而,在深圳房价涨到难以承受的2020年,深圳写字楼的空置率一度高达29%,在一线城市中排到第一位。居住成本的持续上涨导致人才外流,已经成为深圳产业发展的一大困扰。

  但是,深圳土地财政依赖度只有18.05%,为全国一二线城市最低,保房价还是保产业,对于深圳来说,选择就很明确了。

  而放眼全国,“抢人大战”也早已上演。要想把年轻人留下来,除了给他们提供更好的工作机会,还要把他们生存压力降下来。

  在抢人方面本来就占据产业优势的深圳,如果在这一轮税制改革中,把房价降下来。深圳抢人的优势就更加明显。

  深圳就成为搅动潮流的“鲇鱼”。

  其他城市要想在时代大潮中吸引更多年轻人,相关动作和力度就不能落后深圳。

  这也就是“试点”对于全国的意义所在。

  所以,在各地土地政策已经见顶且肉眼已见下滑的大背景下,选择保二手房价、保护炒房者的利益,还是保人才吸引力、保产业发展,对其它各大城市来说,同样不言自明。

  尾声

  每个人小时候,都被父母、学校教过一个做人的基本道理,“勤劳致富”

  然而,炒房大V深房理却宣扬:勤劳不能致富,只能做韭菜,只有炒房才是致富的唯一渠道。并且,用银行的钱来炒房,才是“高手”。

  长期以来,房地产价格的一轮又一轮暴涨已经改变了不少国人的价值观,也让深房理的“致富经”大行其道。

  上到产业发展、下到生活消费需要的资金都被吸纳进房地产中,这严重挤压了其他行业的发展,也透支了许多年轻人的人生与梦想。

  房产税的实施,终将让手握多套房的房主把房源释放出来,投入市场,再加上保障性住房的大量入市,房子将回归居住的本质作用。

  2021年末,深房理宣布复出,现身直播间,直播标题为“ 深圳2022我来了,我看见,我征服”。

  近一年后,深房理的“征服”早没了下文。

  一个把“勤劳致富”当成韭菜的时代,该结束了。

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孩子、家庭、社会。

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