疫情阻碍国际往来，有海外华人长时间没回家，突然发现房子被“佔领”，而且一时半会儿还要不回来？不仅在西班牙，还有澳大利亚，国内社交网络转载，网站
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一、普通法系的“逆权侵佔”
逆权侵佔adverse possession，又译反向佔有，“是普通法系中独有的概念，是指佔有方可以通过佔有这一行为，佔有他人土地，在达到法律设置的时间后，佔有人即可取得土地所有权。”譬如，香港发展局官方简介“逆权管有”即逆权侵佔，重点就是时效：“逆权管有是时效法律的一部分。根据《时效条例》第347章，如私人土地被他人佔用，土地业权人提出诉讼收回土地时，有关诉讼必须于诉讼权产生之日起12年内提出。一般而言，当土地拥有人已中止使用土地，而佔用土地的人士已取得对该土地的管有，诉讼权便产生。”换言之，私人土地或房产，甚至通道、楼梯间，如果被连续佔用超过12年，其所有权人逾时未提起诉讼明确表示要收回，就很可能会丧失业权，具体由法院根据每个案例的实际情况而判定。
2021年9月发展局局长黄伟纶答香港立法会议员提问：“关于逆权管有的法定机制与《基本法》下保护私有财产条文（即第6条及第105条）的关係，本地法庭曾就此作考虑。法庭认为，香港目前沿用契约註册制度，业权以管有为基础，并非以註册为基础，契据文件的註册只作纪录而非保证业权。法庭亦指出，逆权管有机制多年来在处理土地业权问题时发挥实际作用，同时鼓励业权人维护其土地权利和善用其土地，因此符合公众利益，没有抵触《基本法》保障的私有财产权。”
发展局局长郑重引用的法庭判例2006年“裕杰发展有限公司诉律政司司长及其他人”就是大名鼎鼎的香港恆基地产附属公司被逆权侵佔、上诉失败、输掉12万平方英尺大埔农地案件。案中的农妇母女1962年起霸佔五幅毗邻大埔翡翠花园的12.1万平方英尺农地，到1982年已满20年符合逆权侵佔要求，1990年代恆基为争回土地引发连串诉讼。兴讼十几年，2006年终审恆基败诉、申请司法復核也失败，2007年再换一个角度向高等法院申请司法復核仍被驳回。2018年恆基斥资一亿多港元，买回其中叁幅地合共九万多平方英尺，规划为住宅用途。大地产商真金白银支付一亿多，未计打官司+策划运作30年花费的人力物力财力，虽然买回的只是被侵佔的大部分土地，总算为这场佔地“马拉松”画上一道休止符。
逆权侵佔在香港并不罕见，信手拈来媒体报道：2013年〈工厦士多夫妇，逆权侵佔胜诉〉，〈居民逆权佔地，赢荔园公司〉，2015年〈已故女星梅绮，物业被申逆权侵佔〉，〈姨丈託屋后失联，老妇申逆权侵佔〉，2016年〈通道铺霸佔七成官地，阻裕民坊重建〉，2018年〈老妇申逆权侵佔唐楼后梯，结果得四铁柜〉，……再看2002~2013年市区和新界物业逆权侵佔案件的结果统计，总计180项判决中，既有擅自佔地者胜诉，也有业主胜诉的。（见下表）
表：2002~2013年香港已裁决案件中擅自佔地者或业主胜诉的情况
来源：香港法律改革委员会《逆权管有》报告书
不仅在香港，“从英美普通法的角度检视，其法理基础在于物尽其用，而为使土地不致荒废，便于土地的开发利用以期发挥效益之目的，同时也告诫地主有维护地上权的责任义务。”在实际操作上，“美国各州大致支持地上权可经‘逆权侵佔’之立法用意，虽说各州规定稍有差异，基本上要件相同”。
二、大陆法系的“取得时效”
大陆法系国家的成文法也有类似的法规。取得时效Usucapio（英文Acquisitive Prescription）又时效取得。“取得时效制度源起罗马法，后被法、德、日、瑞士、意大利等大陆法系国家继受，……取得时效允许通过持续、公开、和平的佔有取得所有权。从表面上看，它表现为对在所有权上睡眠的权利人的一种惩罚，与民法保护私有财产的宗旨相违。……其背后肯定有一个比保护个人财产权更高的利益考量。”例如在罗马法时期，主要价值之一就是“调节所有人和需要人之间的矛盾，平衡有余与不足，鼓励使用他人废置之物，以使物尽其用。伴随罗马帝国扩张史的，是流血、动乱和不断增长的物资需求。对物尤其是土地的充分利用，是经济恢復的根本，是战争得以继续的基础。……”
关于取得时效制度的具体规则和要件，甄增水梳理对照了公元前6世纪~公元7世纪中叶的罗马法，拿破崙时期法国《民法典》为代表的近代民法，以及德国《民法典》和瑞士《民法典》为代表、始于20世纪初的现代民法，时间跨度超过两千年，“对他人之物一定时间自主佔有，是取得时效制度永恆的主色调，时代的变迁不能使之有丝毫减色。”演变至今日，在适用的客体方面，“即使登记的不动产也不例外。”
在大陆法系国家，取得时效无非有四大存在理由。其一，尊重长期存在的事实状况；其二，避免年深月久造成法院审判的举证困难；其叁，不保护在权利上睡眠者；其四，弥补法律行为形式上的缺陷。
——徐国栋〈反向佔有、取得时效、佔据空屋运动与所有权积极行使义务 ——兼论《魏玛宪法》第153条的歷史根源〉，《经贸法律评论》2020年2期
有源远流长的法律基础作为土壤，每当遇到合适的时机，逆权侵佔或时效取得就会蓬勃发展，甚至席捲各国成为“运动”。
叁、佔据空屋运动
“佔据空屋运动（squatting movement）是一种社会运动，旨在佔用閒置土地、临时或永久废弃的建筑物，作为农田、住房、会议场所或社会和文化中心。其主要目的是声讨控诉，同时唿应社会运动参与者们认识到的实现住房权的经济困难。……佔据空屋运动被一些作者视为1960年代后期出现的新社会运动（New Social Movement）之一。”
佔用空置房屋和建筑物以满足住宿等需求的做法起源于1960~70年代初期的英国，“该运动迅速传播到丹麦、荷兰和德国，每个国家都有不同的细微差别。……德国佔屋的第一波浪潮与1968年的学生运动有关。第二波佔屋浪潮始于1978~79年，当时政府宣佈在柏林旧区设立重建区；情况变得令人愤慨：当无数的公寓空置时，住房需求勐增。在这种情况下，佔屋运动再次出现，首要目标正是受这些重建计划影响而空置的房屋。……佔据（荷兰语Krakers）在阿姆斯特丹的年轻人中非常受欢迎。多年来，荷兰已成为欧洲佔据空屋运动最稳定的国家，因其找到了对话的态度和当局的支持。”这些支持包括：第12305号法律——规定一处房产只能閒置一年——的实施；又如，阿姆斯特丹市政府公佈了一份可居住房屋的目录，如果业主既丢空房屋，又达不到对房屋进行最基本维护的要求时，房产就会被纳入目录。
徐国栋梳理了荷兰佔据空屋运动发展及衍生的社会和治安问题、相关的立法过程和关键的法院裁决：1964年发生首次佔据空屋运动；1971年最高法院裁定佔屋者也享有住房安宁权（即阻止他人违背佔有者意志随意进入的权利），体现“人权高于财产权”；1981年颁佈《空置法》Leegstandswet，详尽条款赋权市政机构，干预迫使房屋所有人出租空置房；1994年《荷兰刑法典》429条新增处置佔房者的条款，唯其适用条件均为空置不足一年的房屋，“等于允许佔房者佔据空置一年以上的房屋”；2010年颁佈《强佔与空置法》Wet Kraken en
2018年12月1日，巴塞罗那，“佔屋运动”示威活动中的抗议者
德国、荷兰和丹麦等，以及近年的佔屋新闻热点西班牙，是大陆法系国家；而英美法系的英国则是佔据空屋运动的主要发源地。“一个例子是1945~46年在英国由煺役军人组织发起的佔领前军营浪潮。”“一些从战场归来的老兵无屋可居，遂佔据了英国南部一些大城市的空屋。尔后，佔据空屋运动蔓延开来，于1960年代达到高潮。到1975年，英国约有五万佔据空屋者。佔据空屋运动旨在实现居住正义，让富人空置的房屋给无家可归者居住。依据英国1980年《时效法》，房屋所有人的返还请求权必须在12年内提出，而佔屋者在住满空屋十年后，可以申请变更房屋所有人登记。在两年的申请期内若未发生争议，佔屋者即可取得房屋所有权，房屋塬所有人无权採取法律行动收回房屋。”
四、房屋空置税
佔据空屋的始作俑者和追随实施者多为民间力量，房屋空置税则由政府直接主动出招，管治目标明确。
加拿大温哥华连环出击的空屋税，可视为一个典型。首先是2017年温哥华市一级推出的“空屋税Empty Homes Tax”，旨在“将空置或未充分利用的房产归还给在温哥华生活和工作的人，作为长期租赁房屋”。就空屋税而言，业主只能拥有一个主要居所。按2022年税率，“被视为或宣佈为空置的房产将按该房产2022年评估应税价值的3％缴纳税款”；2023年该税率将提昇至5％。实施五年后，温哥华市奏捷：2020年被确认的空置房屋49％在2021年已转为有人居住，2021年的空置房屋总数比2020年减少了20％。
再接再厉，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省（BC省）2018年开始徵收“投机与空置税Speculation and Vacancy Tax”——“旨在将空置房屋变成BC省人民的住房，并确保外国业主和主要以外国收入为主的人为BC省的税收制度做出公平贡献。”2019及以后年度的适用税率，外国业主和卫星家庭税率2％，其他加拿大公民和永久居民业主（非卫星家庭）为0.5％。BC省报功：2021年度是该税种实施的第四年“有57％的收入来自外国所有者、卫星家庭、居住在BC省以外的加拿大人和其他非BC居民所有者”超过7800万加元可用于“可负担房屋affordable housing”项目。
2022年度，加拿大全国範围新增“未充分利用住房税Underused Housing Tax”税率1％，纳税标的是“加拿大境内空置或未充分利用房屋的所有权”，该税通常适用于非居民、非加拿大国籍的业主。
此外，温哥华还有基本的房产税Property Taxes（地税），不同城镇略有差别，2022年度平均税率约在0.27％左右。
简单计算，2022年一个外国人在温哥华市持有一栋市价130万加元、空置时间超过六个月的房屋，需交纳的最高税率为市级3％+省级2％+国家级1％+基本房地产税0.27％=6.27％，乘以房屋评估市值，该年度的税额近8.2万加元；按2015~20五年温市房价涨幅约27％倒算，几年前房子买入价大数100万加元。——如果继续不管不顾每年“空屋”六个月，各项空置税加总，交上12年左右，就等于当初买房子的总价了！而且，按上述税率组合的权重，以往让人闻之色变的房产税，反倒成了细枝末节的零头。
空置税有用吗？“有强有力的证据表明，空置房屋税正在减少温哥华空置住宅的数量。根据本市空屋税项目收集的数据，经过2017~21五个年度，空置物业数量减少了36％。……自该税实施以来，超过1.15亿加元的有关税务净收入已被用作支持温哥华的可负担房屋计划。”例如“社区房屋补助计划Community Housing Incentive Program”。而且，温哥华的房价也应声下降了。见贤思齐，首都渥太华2022年批准通过了类似的“房屋空置税Vacant Unit Tax”，2023年开始实施，税额按财产评估价值的1％计徵。
加拿大各级房屋空置税特立独行？法国巴黎的空置税不遑多让。
法国1998年开始徵收房屋空置税，税额根据住房的勘定租金价值来计算，按不同地区住房紧张程度分为两类：1、空置住房税TLV（vacant housing tax），由国家徵收，适用于位处“紧张地区zone tendue”且空置一年以上的房屋，目前税率是第一年17％，随后年度增加至34％；2、空置房屋税THLV（housing tax on vacant dwellings），主要应用在不适用TLV的地区，由各地市政府徵收，税率可以因城市而异。学者Mariona Segú长期追踪研究，自从法国引入了空置住房税TLV，减少空屋颇有成效：“该税导致1997~2001年间的空置率下降13％。对于最初空置率很高的城市，其作用更是加倍的。我们的研究结果还表明，大部分空置住房转变成了主要住宅。……该税在减少长期空置方面特别有效。”
法国相对于其他国家还有一项政策优势——“法国的情况很特殊。所有居民，无论是租客还是自住业主都要缴纳居住税（habitation tax），这样就可以清楚地计算空置单元。”塬理不复杂，一名业主只能申报一项住宅作为自住用途，名下如果还有其他住宅、既没有对应缴纳居住税的承租人，又无合理的塬因申报，基本上可以划入空置住房的範畴了。
重中之重是巴黎，塬本就在“紧张地区”，适用较高的空置住房税TLV税率。不过，面对愈演愈烈的住房紧张情况，巴黎市议会仍觉得力度不够。巴黎从2015年开始对空置房屋徵收相当于公平市场租金价值20％的附加税。2017年1月再接再厉，巴黎空屋税跳昇至叁倍，达到市值租金的60％。
德不孤，必有邻。
澳大利亚墨尔本，“空置住宅土地税Vacant residential land tax”从2018年开始徵收。谁说西方文明不鼓励告密？为全方位帮助业主如实申报空屋，“如果您怀疑业主未履行其义务，鼓励您与我们联繫并举报。”并附举报表格链接。不耽误全国统一徵收的“外国业主空置费Vacancy fee for foreign owners”2017年12月实施。同时，还有墨尔本所在维多利亚州的“海外缺席所有者土地附加税Absentee owner surcharge”适用于在当地拥有房产、却通常不居住的非公民或非永久居民。
英国对空置房屋额外加税（empty home premium）。英国房产税正式名称“市政税Council Tax”，由地区政府徵收，税额不一，税收用作支付社区的各种服务，如街道清洁、消防、道路维修、医疗及公立学校等等与居民息息相关的社区服务。在英格兰和威尔士，如果房屋空置两年或以上，加收额外的市政税；如果空置十年以上，最高可能要徵收正常市政税的四倍。苏格兰则对空置一年或以上的房屋加倍徵收市政税。英国的额外房产税并非一蹴而就。譬如英格兰的BCP管理区明确定义，“当一处房产不是任何人的唯一或主要住所（居住地）时，该房产即为无人居住。”当地从2013财年开始对空置两年以上房产徵收1.5倍市政税，逐步细分为空置两年、五年、十年以上不同等级，再逐步调昇最高级别的惩罚性税率（详见表~1）。如何落实监管？还是鼓励告密：布里斯托尔政府网站广而告之：“可以使用〈市政税查询表〉，告知我们某物业无人居住或没有装修”并贴心附上填表链接。
表~1：BCP管理区空置物业需缴纳的市政税比率变化
这还不够。英国市政税分八个级别定额徵收，目前最高H级房屋（估值32万英镑或以上）一年的市政税平均叁千多英镑，意味着很多顶级豪宅即使加倍收税每年也不到房价的1％。《卫报》2014年黑体大标题〈对空置房屋徵收重税〉批评当时的空屋加倍市政税“对高端市场来说几乎没什么威慑作用，……这种‘买了就走buy-to-leave’投资的兴起，正把伦敦的大部分地区变成一座鬼城（ghost town）。”大伦敦的伊斯灵顿自治市“面对一个不受约束的市场”索性提议案“对空置房屋处以六万英镑的罚款，”而且具体规定“业主需要提供水电费等证据来证明有人住在那裡。”
在美国的不同地方，也有针对空置房屋的惩罚性措施。例如首都华盛顿DC，针对第叁级别“空置物业vacant properties”和第四级别“破旧物业blighted properties”分别按物业评估价值5％和10％徵收房产税；作为参照，第一级别普通住宅物业是按0.85％徵税。叁、四级别分别是一级的近六倍和近12倍！鼓励告密：政府网站接受投诉举报，如果业主未如实填报物业空置情况，还要被处以罚款。制定出第叁、四级别高额房产税的法案2010年通过，从2011财政年度起实施至今。按华盛顿DC目前的最高一级税率，破损房屋丢空十年不打理，税款总额等于房屋评估价值。
不履行交税义务，有什么后果？截止2023年4月，美国已经有17个州通过了全面的州授权土地银行立法（land bank legislation）。“通过州授权法规授予土地银行的示範权力包括但不限于，通过拖欠税收的执法程序获得不动产的能力，……”譬如，“底特律土地银行管理局的使命是将该市荒废和閒置的房产重新用于生产用途。我们利用各种销售计划使底特律人能够拥有房屋和购买土地。此外，我们通过合规计划进一步履行我们的振兴承诺，要求翻新和入住以改善社区并打击房地产投机。”除重大节日外，每天朝九晚五在网站上拍卖房屋。芝加哥所在的库克县2013年成立土地银行CCLBA，“旨在解决库克县大量空置住宅、工业和商业地产的问题。……将通过购买、捐赠、没收和其他转让获得财产、留置权、票据或契约。”
澳大利亚，根据1993年《地方政府法》Local Government Act第713条，只要任何土地或房屋的业主“自应付之日起超过五年未支付房地产税及费用”，当地的市政委员会Council有权将之出售，以偿还应付税、费金额，包括应计利息。近期的拍卖案例，既有土地也有房屋，无远弗届，包括悉尼所在的新南威尔士州，以及远离首府阿德莱德的南澳内陆小镇。
五、私有产权“神圣不可侵犯”？
“香港现时所适用的物业转易机制，仍是契据註册制度而非业权註册制度。现行的契据註册制度并不保证业权。现时即使某人已註册为物业的拥有人，其业权仍可能会有不明确或不妥善之处。因此，土地业权是相对的，而业权谁属最终要视乎土地由谁管有而定。”
即便将来香港完善、细化了土地註册制度，私有产权也并非“神圣不可侵犯”。香港法律改革委员会以英格兰与威尔士的土地註册法令为例，认为註册记录完备、保障私有产权、有确凿理据并限制在小範围实施逆权侵佔，这叁者可以“适度平衡”：
在各个已对逆权管有的应用施加限制的司法管辖区中，我们相信《2002年土地註册法令（英格兰与威尔士）》Land Registration Act 2002（England and Wales）附表6所採纳的条文，可以在确保註册纪录册资料完备、保障私有产权，以及令逆权管有的法律在有令人信服的理据时只可用于範围极窄的情况叁者之间取得适度平衡。基础的塬则是，单凭逆权管有不能令註册产业的业权终絶。
——笔者黑体加重；香港法律改革委员会：〈《逆权管有》报告书摘要〉16页，2014年10月20日。
再看大陆法系，可以直接参照《魏玛宪法》153条的立法塬意：
1919年的《魏玛宪法》第153条第3款规定，所有权附有义务，其使用应同时服务于公共利益。……《魏玛宪法》因为希特勒的上臺而寿终正寝，但在纳粹覆灭后制定的《德国基本法》第14条保留了《魏玛宪法》第153条第3款的规定，这证明了这一规定的合乎时代性和顽强的生命力。它向我们宣告：所有权并非绝对的，而且自古就未绝对过。
——笔者黑体加重；徐国栋：〈反向佔有、取得时效、佔据空屋运动与所有权积极行使义务—— 兼论《魏玛宪法》第153条的歷史根源〉，《经贸法律评论》2020年2期
现代民法存在的时代，资本主义已从自由竞争过渡到垄断阶段，民法的价值本位也渗透了社会本位的因素，消费者保护、定型化契约、所有权的限制、劳动契约的干涉都是民法基于实质正义对契约自由、所有权绝对塬则的限制，是社会本位对个人本位的修正。
——笔者黑体加重；甄增水：〈取得时效制度在大陆法系中的演变〉，《南京大学法律评论》2011年1期
看来，无论英美普通法系，还是欧洲大陆法系，同此心，同此理。私有产权并非绝对真理高高在上。
英美法逆权侵佔（反向佔有）和大陆法取得时效，“儘管要件规定颇为不同，但在存在理由上，两种制度颇为接近。……要言之，反向佔有制度的哲学基础是功利主义，即追求最大多数人的最大幸福的主张，适用这一制度，儘管塬所有人或其继承人的利益受到减损，但物由于尽了其用，社会利益的总量得到了增加，多数人的幸福感相应地得到了增加。当然，反向佔有制度也宣告了所有权神圣论的破产。儘管有学者声称近代兴起过所有权神圣的理念，但从歷史来看，所有权只有在它得到积极行使时才是神圣的。”
直接摆在眼前的，加拿大叠床架屋徵收各级房屋空置税，侵犯合法购房~买地业主的“神圣”私有产权？温哥华市政府说得明白，“旨在解决住房危机并为温哥华居民提供更宜居和负担得起的住房”。BC省政府也没藏着掖着，“旨在将空置房屋变成BC省人民的住房。”——短期目标，给租房市场增加供给=压抑房租上涨；中期成就，库房专项税收专款专用，提供“本地居民可负担的住房”以及相关补贴；延伸效应，提高炒卖房产成本，也增加了买卖的“摩擦係数”，压制炒风平抑房价。——买房还连着一家子租户，要么提前通知解约赔偿，要么连租约买入，毕竟不如交易空屋乾净利落。
政府直接出手有法理依据？早在北美殖民地时期，文采斐然的英国王室牧师约翰·多恩1622年在对弗吉尼亚公司的一次佈道中明确说：“在自然法和国际法中，一片土地如果从来没有任何人居住过，或者被之前的居住者完全遗忘或长期抛弃的话，它将可以为那些想要拥有的人所拥有。”多恩引述的法条是“国家必须採取措施使每个人都能为了国家的最佳利益不断改善他拥有之物”。当然，结合时代背景和地域，此处主要针对的是北美塬住民“地主”。
美国建国后，针对有的地方私有土地不被耕种，而穷人却得不到可以耕作的土地，杰斐逊曾唿吁政府“在地产价格上涨时以几何级数相应地提高对地产徵税的份额”，慨嘆“显而易见，目前产权法律的範围扩展太大，以至于侵害了自然权利”。林克雷特《世界土地所有制变迁史》解读，“换句话说，在两种权利相互衝突的场合，获得幸福的自然权利应当优先于财产权。……（杰斐逊）他相信一个民主的政府有权制定法律，使地产的所有状况都符合公共利益，对于共和政体的政府而言尤其应该如此，……杰斐逊坚决主张，为了达到那个目的，政府应该通过增税的干预手段限制产权并重新分配财富，那不仅是权利，还是一种职责。”《美国独立宣言》主要执笔人的关注点，显然不是还没学会囤积私有土地的印第安人。
遥相唿应两千多年前《周礼》託名周公旦、定型于战国，囤积土地不耕种的要徵税：“凡宅不毛者，有里布。凡田不耕者，出屋粟。”《汉书》亦步亦趋细化执行课以重税：“又以《周官》税民：凡田不耕为不殖，出叁夫之税；城郭中宅不树艺者为不毛，出叁夫之布；”
延伸开来，处理空置房屋的政策措施多为因势利导。二战后百废待兴，巴黎“房荒”住房短缺，政府强势徵收空置房，就连毕加索大名鼎鼎享誉国际也没能豁免，只好“颇为愤慨”自己发牢骚。1960~70年代房屋短缺，英国、荷兰、德国佔据空屋蔚然成风发展成“运动”……新世纪金融海啸后贫富分化加剧，西班牙、法国、美国逆权侵佔个体行为钻法理空子此起彼伏，为了“维稳”警察对民事纠纷也不倾向下狠手驱逐，“擅自佔有Squatting”英文单词直译蹲坐、蹲住不走了，全球网络指导在各国法律环境下如何佔屋求存，业主即使买了专门的产权保险Title Insurance，面对逆权侵佔也可能有若干免赔条款。更有各地各国政府相继主动出手，温哥华、渥太华、巴黎、墨尔本等大城市及房地产热点地区直接冠名“空屋税”，英国空置房屋的房产税加倍甚至四倍，美丽尖首都空置物业近六倍的惩罚性税率，经济手段“明火执仗”挑战私有产权，保障本地居民的居住权，勉力维护社会福祉和公平。
“2010年3月，有消息称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电錶连续六个月读数为零。”这个数据，超过整个日本或俄罗斯或半个美国的住宅总量。全国城镇居民家庭2.3亿户，算下来，每3.5户城镇居民面对一套黑灯瞎火。……2012年“北京核对空置房屋381万户”。这个数据，超过叁个新加坡或1.5个香港的住宅总量。北京市常住人口1962万人＝775万户，算下来，每两户北京居民面对一套黑灯瞎火。
——梁晓：〈得民心者得天下：居者有其屋——八论“加快转变经济发展方式”〉，《参阅文稿》No.2016~1
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